Des surfaces décentes pour des logements décents !
Il ne fait plus aucun doute que la surface moyenne des logements s’est considérablement réduite depuis des décennies pour mériter le qualificatif notoire de « cages à poules » ou « cages à lapins ».
Il est révolu le temps où la taille des logements était fonction des besoins des occupants, de leurs modèles culturels, leurs us et coutumes, de la taille de la famille, etc. comme les architectes l’apprennent dans les écoles d’architecture.
Aujourd’hui, la surface des appartements est déterminée la plupart du temps par le calcul du niveau d’endettement de l’accédant, le produit du taux d’endettement appliqué la somme des revenus du ménage.
De plus, ce constat combiné à l’application obligatoire de la réglementation d’accessibilité aux PMR, conduit à des absurdités affligeantes. La surface d’une des chambres à minima répondant au cercle de giration de 1,50 m est presque équivalente à la pièce principale servant de séjour-repas-salon à quelques mètres carrés près, les WC et salle de bain ayant absorbé le reste.
La valeur inflationniste du foncier devenue rare par « la course à l’échalote » à laquelle se livrent les promoteurs afin de proposer le prix le plus offrant aux vendeurs ne fait que rajouter au problème.
Toutes les tentatives de l’Etat pour essayer d’endiguer la flambée des prix du foncier s’avèrent de fait inefficaces.
Il y a pourtant une solution qui pourrait transformer ce cercle vicieux en cercle vertueux.
La solution consisterait tout simplement à ce que l’état définisse une typologie de logements adaptés à la taille des familles par l’imposition d’une surface minimale décente comme cela existe pour les logements du secteur social.
Si le critère du taux d’endettement est une constante incontournable, la valeur d’achat du foncier est une variable ajustable.
Le bilan de rentabilité d’une opération immobilière est directement fonction des principaux critères suivants sans que la liste ne soit exhaustive:
- La valeur du foncier,
- Le prix de vente,
- Le coût de revient de la construction,
- Les honoraires des prestataires de services.
Ainsi, si les trois derniers critères ne peuvent subir que peu de variations car très verrouillés par la réalité pratique du bilan de rentabilité de l’opération, la valeur foncière devient variable d’ajustement par excellence.
L’effet entonnoir du bilan vers ce critère découlerait de facto de la constante immuable, si ce n’est que positivement, de ces « surfaces typologiques planchers ».
Sur quels textes pouvons nous prendre appui et que disent-ils? :
Le Décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour l’application de l’article 187 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains.
Art. 4 : « Le logement dispose au moins d’une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes ».
« La surface habitable et le volume habitable sont déterminés conformément aux dispositions des deuxième et troisième alinéas de l’article R. 111-2 du code de la construction et de l’habitation ».
Il est utile de préciser que, selon la définition même de la surface habitable, cette taille ne prend pas en compte les gaines, les escaliers, les embrasures de portes et les murs.
L’Article L. 123-1-5 15° du code de l’urbanisme
« Le règlement (du PLU) peut délimiter, dans les zones urbaines ou à urbaniser, des secteurs dans lesquels les programmes de logements doivent comporter une proportion de logements d’une taille minimale qu’il fixe ».
Cependant, cet article n’est que facultatif est n’a donc rien d’obligatoire. Il a pour objectif d’inciter les commune à développer les logements familiaux dans les zones tendues où existe un déséquilibre de l’offre et de la demande de logements. Il s’agit également de lutter contre la prolifération de petits logements que génère la mise en place de dispositifs fiscaux d’investissements locatifs de type amortissement « Robien » et « Borloo ».
Les communes disposent ainsi d’un instrument qui reste soumis à leur seule volonté.
Cela laisse le champ libre à nous architectes d’agir auprès des maires pour les convaincre de l’intérêt d’instaurer de telles mesures visant à assurer un minimum de surface décente en fonction de la typologie des logements.
C’est donc une mission que pourrait remplir l’ordre des Architectes.
Cette proposition de solution est une piste de réflexion qui mériterait d’être davantage développée pour être débattue par la profession et être force de proposition auprès des instances parlementaires et/ ou gouvernementales.